Проверка Объекта Недвижимости
После выбора объекта недвижимости и принятия решения о покупке производятся действия, связанные с проверкой ряда документов на приобретаемую недвижимость. В частности, для подтверждения права собственности Продавец предоставляет документ Nota Simple — выписку из государственного Реестра Собственности (Registro de la Propiedad), подтверждающую, что на настоящий момент данный объект действительно принадлежит Продавцу, что он не заложен, не имеет задолженностей и не находится под арестом. Nota Simple должна быть датирована и не может быть действительна, если выдана более 30 дней назад. Продавец объекта также предоставляет квитанцию об оплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), в которой указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость очень важна, поскольку впоследствии именно на ее базе исчисляются многие налоги.
Если Покупатель намерен оформить ипотечный кредит, тщательную проверку всех необходимых документов производит также юридический отдел соответствующего испанского банка.
Частный Договор Купли-Продажи
После проверки документов и подтверждения права собственности составляется частный Договор купли-продажи, где отражаются намерения Продавца и Покупателя, стоимость приобретаемого объекта недвижимости, условия и сроки оплаты наряду с прочими договоренностями сторон. Частный Договор купли-продажи подписывается между Покупателем и Продавцом или агентством недвижимости, действующим от имени Продавца на основании генеральной доверенности.
В момент подписания Договора купли-продажи Покупателем оплачивается задаток, как правило порядка 10% от стоимости, для резервирования выбранного объекта недвижимости. После оплаты задатка выбранный объект окончательно снимается с рынка. Если в последствии по каким-то причинам Покупатель отказывается от покупки, оплаченный ранее задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца от выполнения условий подписанного договора, последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере от оплаченного задатка.
Частный Договор купли-продажи является предварительным этапом в совершении сделки, но не является ее обязательным элементом. При готовности сторон, наличии всех необходимых документов со стороны Продавца и денежных средств для оплаты в полном объеме со стороны Покупателя, окончательная сделка купли-продажи может быть оформлена непосредственно в нотариальной конторе без промежуточного Договора.
NIE – Идентификационный Номер Иностранца
Перед завершением сделки купли-продажи и подписанием Купчей в нотариальной конторе Покупатель должен получить Идентификационный Номер Иностранца (NIE). С помощью NIE налоговые органы Испании осуществляют контроль за оплатой налогов. При передаче прав собственности NIE Покупателя должен быть внесен нотариусом в текст Купчей (Escritura). Заявка на получение NIE оформляется в подразделении Национальной полиции и его получение занимает примерно 14 дней. Мы оказываем необходимую помощь и содействие в получении Идентификационного Номера Иностранца.
Передача Прав Собственности на приобретаемую недвижимость
Частный Договор купли – продажи при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения и договоренности сторон, но не осуществляет передачу права собственности от Продавца к Покупателю. Основным документом, подтверждающим права собственности, является Купчая (Escritura) – нотариальный договор, который подписывается между Покупателем и Продавцом в присутствии испанского нотариуса. Нотариусы в Испании — исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно подписанная и нотариально заверенная Купчая (Escritura) формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость.
В момент подписания Купчей в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает остаток полной стоимости объекта. Оплата, как правило, производится банковским чеком, который оформляется в банке непосредственно перед сделкой или днём ранее. После всех расчетов Покупателю вручается нотариальная копия Купчей (Copia Simple), ключи от дома и он становится новым полноправным владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки и передачи прав собственности нотариальная контора официально информирует об этом государственный Реестр Собственности по электронным каналам связи. Это совершается для защиты прав нового собственника и для исключения возможного мошенничества в промежуток времени от подписания Купчей до момента ее государственной регистрации.
Если покупка осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки купли-продажи становится банк. Предварительно Покупатель открывает счёт в этом банке, представляет пакет документов, необходимый для получения ипотечного кредита и переводит в банк недостающую сумму. Затем в присутствии нотариуса, наряду с Купчей, Покупатель также подписывает Ипотечный Договор с банком. В данном случае окончательный расчет с Продавцом производит непосредственно представитель банка.
Государственная регистрация собственности
После передачи прав собственности приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в государственном Реестре Собственности (Registro de la Propiedad). Процесс регистрации обычно занимает до 2-ух месяцев. По окончании данного срока Покупатель получает экземпляр Купчей (Escritura) с отметкой о государственной регистрации собственности на его имя.
